近期的听证会报告

国内的期房预售制度，捷克人看了都喊卧槽

日本2020年疫情早期每人发过10万日元，最近研究报告揭示了那波直接现金纾困的效果，结果显示消费提升效果显著，发钱后的消费增加效果如图1，按收入把人群分为3组，收入最低的那组的消费提振效果最明显，接近上面两组的一倍，如图2，结果表明同样是发10万日元，对低收入群体的福利支持和消费改善效果是最好的，这和欧洲的一些研究结果基本吻合，也符合经济学中的边际消费倾向和消费函数规律。

一张图看懂“房地产市场供求关系发生重大变化”。从长周期视角看，2016年后那波饮鸩止渴就是逆势大扛鼎，实际居住需求已经触顶下降了，但是依然利用价格上涨预期（涨价去库存，叠加通胀恐慌引导），在实际住房需求下降的趋势下，靠逆势大幅提高投机性需求来完成去库存，让居民部门加了几十万亿的杠杆，把未来几十年的现金流贴现进去，长周期接最后一棒（图2）。

我当时的判断是可以经历时间考验的。当时我非常清晰的看到了这种逆周期性，所以发明了这个词“扛鼎”来形容这种逆周期性的行为，一些反驳的人可能会说“可是房价已经涨上去了啊”，问题是房子的流动性很差（尤其下行周期），现在你几乎很难不大幅降价的情况下顺利出手，很多人缺乏对低流动性资产的资产价格虚幻性的认识，名义价和最终成交价是两码事。

其次，中国居民房贷的平均期限是在15~20年之间，就现在这个需求下降速度，等那波大扛鼎的还完贷款（还不一定能顺利还完，这其中相当一部分比例已经或将会经历失业，现金流部分或全部中断，导致房贷违约，从而丧失抵押品赎回权，房子会被回收法拍）的时候，手上房产的价格大概率是严重偏离其当初扛鼎时预期的轨迹的，甚至还不如当初，对部分地区的人而言，届时甚至可能还会发现房价已经连自己偿还的贷款额都不如。